Par définition, l’artificialisation est « l’altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage » (art. L 101-2-1 du Code de l’Urbanisme).
La loi Climat et résilience, promulguée le 22 aout 2021, a fixé l’objectif du zéro artificialisation nette (ZAN) en 2050, avec un objectif intermédiaire de réduction de moitié du rythme de consommation d’espaces d’ici à 2031.
Afin de mettre en œuvre ces objectifs, le gouvernement a publié, le 30 avril, deux décrets qui précisent :
- Pour le premier, les objectifs et les règles générales en matière de gestion économe de l’espace et de la lutte contre l’artificialisation des sols à intégrer dans les Schémas régionaux d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET) ; ces schémas doivent être engagés avant le 23 aout 2022 et achevés avant le 23 février 2024.
- Pour le second, une nomenclature des surfaces artificialisées et non artificialisées dont voici la teneur :

Surfaces artificialisées
1° Surfaces dont les sols sont imperméabilisés en raison du bâti (constructions, aménagements, ouvrages ou installations).

2° Surfaces dont les sols sont imperméabilisés en raison d'un revêtement (artificiel, asphalté, bétonné, couvert de pavés ou de dalles).

3° Surfaces partiellement ou totalement perméables dont les sols sont stabilisés et compactés ou recouverts de matériaux minéraux.

4° Surfaces partiellement ou totalement perméables dont les sols sont constitués de matériaux composites (couverture hétérogène et artificielle avec un mélange de matériaux non minéraux).

5° Surfaces à usage résidentiel, de production secondaire ou tertiaire, ou d'infrastructures notamment de transport ou de logistique, dont les sols sont couverts par une végétation herbacée, y compris si ces surfaces sont en chantier ou sont en état d'abandon.

Surfaces non artificialisées
6° Surfaces naturelles qui sont soit nues (sable, galets, rochers, pierres ou tout autre matériau minéral, y compris les surfaces d'activités extractives de matériaux en exploitation) soit couvertes en permanence d'eau, de neige ou de glace.

7° Surfaces à usage de cultures, qui sont végétalisées (agriculture, sylviculture) ou en eau (pêche, aquaculture, saliculture).

8° Surfaces naturelles ou végétalisées constituant un habitat naturel, qui n'entrent pas dans les catégories 5°, 6° et 7°.

Le premier décret précise que les objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols fixés dans les documents de planification et d’urbanisme concernent seulement les surfaces terrestres. « La réduction de l’artificialisation nette est évaluée au regard du solde entre les surfaces nouvellement artificialisées et les surfaces désartificialisées sur le périmètre du document de planification ou d’urbanisme, et sur une période donnée ».

Par conséquent, la mesure de l’artificialisation ainsi que l’atteinte de l’objectif ZAN ne s’applique pas à l’échelle du projet immobilier mais à celle du territoire.

Enfin, le troisième décret qui précise les modalités du rapport local de suivi de l’artificialisation des sols à l’échelle des communes ou des EPCI, est en cours d’adoption.
Il convient donc de suivre attentivement l’évolution du STADDET qui fixera concrètement les objectifs à venir.
En outre, les règles contenues dans les STRADDET devront être déclinées au niveau des différentes partie du territoire régional, dans un délai de cinq ans pour les schémas de cohérence territorial (Scot), et de six ans pour les plans locaux d’urbanisme (PLU) et les cartes communales. L’objectif est de ne pas dépasser la moitié de moitié de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers par rapport à celle observée lors de la décennie précédente. La consommation est définie par la loi comme « la création ou l’extension effective d’espaces urbanisés sur le territoire concerné »
En pratique, cela aura un impact sur les activités de promotion immobilière en ce qu’il faudra :
- Avoir la capacité de catégoriser les sols dès la phase de conception des projets immobiliers afin de communiquer dessus auprès des collectivités
- Avoir une approche complète de l’impact biodiversité en ayant recours aux connaissances et compétences d’écologues,
- S’orienter vers des projets promouvant la densification, le renouvellement urbain et des coefficients de pleine terre importants,
- Rechercher de nouvelles formes urbaines adaptées à cet enjeu,
- Réviser les usages des bâtiments (en favorisant la multiplicité fonctionnelle par exemple).
En définitive, les outils mis à disposition afin de lutter contre l’artificialisation s’opposent aux pratiques d’étalement urbain et de mitage, et pousseront dans les prochaines années les promoteurs immobiliers à innover.