La loi de simplification et amélioration de la qualité du droit a été adoptée le 17 mai 2011 (Loi n°2011-525, JO 18 mai 2011°). Si cette loi qui contient pas moins de 200 articles a de nombreuses répercussions dans différents domaines, notamment en droit du logement social, de l’urbanisme et de la construction (II), elle a surtout permis au législateur –après deux tentatives infructueuses– d’imposer l’ILAT : l’indice des loyers des activités tertiaires (I).

I. L’ILAT enfin validé par le Conseil Constitutionnel

Cet indice reprend le contenu d’un protocole d’accord signé le 11 mars 2009 par des associations de bailleurs et de preneurs, en d’autres termes il s’agit de la location de bureaux conclus par les professionnels d’activités tertiaires et plus particulièrement les avocats.

Cet indice peut servir de référence conventionnelle, selon la préférence des parties, mais n’est pas obligatoire. Il se compose de la manière suivante :
- 50% de l’indice des prix à la consommation (IPC)
- 25% de l’indice du coût de la construction (ICC)
- 25% de l’évolution du produit intérieur brut en valeur (PIB)

L’ILAT (à l’instar de l’Indice des Loyers Commerciaux – ILC créé par la loi du 4 août 2008, le Décret du 4 novembre 2008 et la modification du Code Monétaire et Financier) a pour but principal de tempérer les effets de l’indice du coût de la construction (ICC) afin que les preneurs obtiennent une augmentation raisonnable de leur loyer et que les bailleurs ne perdent rien dès lors qu’ils seraient garantis de conserver des locataires stables en mesure de payer régulièrement leur loyer.

Aussi, est-il indispensable de rappeler le fonctionnement de l’ICC puisqu’il est basé sur l’observation des marchés de construction conclus entre les maîtres d’ouvrage et les entreprises du bâtiment, son augmentation est notamment fonction de la forte demande en matériaux de construction des pays émergents et de la pénurie de main d’œuvre dans le secteur BTP.

Selon Madame Michèle Assouline, ancien membre du Conseil national des barreaux qui a fait partie de la conception de la loi, laquelle s’est exprimée en 2009 lors d’une séance au Conseil de l’Ordre : « Au cours des dix dernières années, la hausse moyenne de l’ICC a été de 4,19%. Si on avait appliqué la combinaison d’indices qui définirait l’ILAT, elle aurait été à 2,67%. L’ILAT est d’autant plus nécessaire que pour les seules années 2007 et 2008, l’ICC a été équivalent à 10,46%. »

En outre selon le prévisionniste IPD qui a établi des standards d’analyse pour la mesure de la performance immobilière, pour les 10 ans à venir, l’ICC aurait augmenté de 50,80%, au lieu de 30,12% grâce à l’ILAT.

C’est ainsi que Monsieur Dorian Kelberg, délégué général de la FSIF (Fédération des sociétés immobilières et foncières), s’est félicité de l’adoption de l’ILAT, puisqu’il « s’agit d’un outil qui s’avèrera utile aux acteurs économiques concernés dans un contexte où plus que jamais nous avons besoin de visibilité et de stabilité ».

En pratique, l’article 63 de la loi modifie les articles L 112-2 et L 112-3 du Code Monétaire et Financier (relatifs à l’indexation), ainsi que les articles L 145-34 et L 145-38 du Code de Commerce.

L’évolution plafonnée du loyer lors du renouvellement et de la révision d’un bail commercial ne pourra excéder la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC pour les activités commerciales ou artisanales) ou de l’ILAT.

Pour que l’ILAT entre dans notre droit positif, il reste encore à l’exécutif à parachever et publier le décret d’application visé au deuxième alinéa du nouvel l’article L 112-2 du Code Monétaire et Financier.

En conclusion , cet indice a donc vocation à s’appliquer soit dans les conventions (bail commercial ou professionnel) qui avait prévu sa substitution à l’indice du coût de la construction, soit dans les futurs baux et ce à la discrétion des parties.

II. L’impact de la loi sur l’urbanisme, la construction et le logement social

- Droit du logement social

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est modifié afin de permettre aux bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) d’être éligibles au délai de préavis réduit d’un mois (article 12 de la loi du 17 mai 2011).
Le texte faisait toujours référence au seul revenu minimum d’insertion (RMI), qui n’a pourtant plus droit de cité en métropole depuis le 1er juin 2009.
Les marchés passés par les offices publics de l’habitat sont désormais régis par les dispositions de l’ordonnance du 6 juin 2005 alors qu’ils étaient jusqu’à maintenant régis par le code des marchés publics (article L 421-26 du Code de la Construction et de l’Habitation).

- Droit de l’urbanisme

A la suite du retrait de la réforme du droit de préemption initialement prévu dans la proposition de loi, les changements opérés au droit de l’urbanisme sont au final relativement mineurs.

En premier lieu, les articles L 121-1 et L123-12 du Code de l’Urbanisme traitent de l’amélioration de la protection des entrées de ville en accordant notamment la possibilité au préfet d’empêcher empêcher l’entrée en vigueur des plans locaux d’urbanisme « lorsque ces derniers comportent des dispositions applicables aux entrées de ville incompatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité urbaine, architecturale et paysagère ».

En deuxième lieu, les élus locaux se voient par ailleurs dotés de la faculté d’interdire plus largement dans le document d’orientation et d’objectif du schéma de cohérence territoriale (SCOT) les constructions et installations autour des axes routiers ayant un impact sur le respect des principes de sécurité, d’accessibilité et de qualité architecturale des entrées de villes (articles L. 111-1-4 et L. 122-1-5 du Code de l’Urbanisme).

Enfin, concernant le droit pénal de l’urbanisme, la rédaction de l’article L. 480-3 du Code de l’Urbanisme (relatif aux sanctions encourues en cas de continuation de travaux nonobstant la décision judiciaire ou l’arrêté en ordonnant l’interruption) est adaptée au principe de personnalisation des peines.

- Droit de la construction

Comme en droit pénal de l’urbanisme, l’adaptation au principe de personnalisation des peines s’applique aux sanctions encourues en cas de continuation de travaux nonobstant la décision judiciaire ou l’arrêté en ordonnant l’interruption (article. L. 152-3 du Code de la Construction et de l’Habitation).

En outre la loi aborde aussi la lutte contre le saturnisme (nouvel article L 1334-1-1 du Code de la Santé Publique) ou encore le problème des termites, puisque l’article 125 de la loi modifie les articles L 133-1 et L 133-2 du Code de la Construction et de l’Habitation afin de prévoir que, dans les immeubles en copropriété, la notification de l’injonction du maire de procéder dans les six mois à la recherche de termites ainsi qu’aux travaux préventifs ou d’éradication nécessaires, mais aussi la notification de la mise en demeure en ces de carence du propriétaire, sont valablement faites au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.