La protection de l’environnement, enjeu majeur du XXI° siècle, consiste à limiter ou supprimer les dégradations causées à l'environnement par l'activité humaine. Si l’environnement a dans un premier temps été traité sous l’angle du droit public, désormais les outils juridiques de droit privé se développent. Il en est ainsi de l’obligation réelle environnementale (ORE) créée par la loi n°2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages.

L’obligation réelle environnementale est un contrat spécifique permettant au propriétaire d’un bien immobilier de le grever d’une charge favorisant l’environnement. Il est tout à fait possible pour ce propriétaire de prévoir des clauses environnementales dans un contrat de droit commun, cependant ce dernier s’accorde mal avec la pérennité attachée à la protection de l’environnement. D’où l’intérêt de passer par une ORE.



I. L’utilisation de l’obligation réelle environnementale

L’obligation réelle environnementale peut résulter d’une démarche volontaire du propriétaire. Cependant, elle est plus souvent conclue à la demande d’un cocontractant ayant un intérêt particulier, notamment pour faciliter la mise en œuvre de politiques publiques dans le domaine de l’eau, des forêts ou des sites contaminés.

Il est expressément prévu que l’ORE peut également être utilisée à des fins de compensation (article L. 132-3 alinéa 2 du Code de l’environnement). La compensation aux atteintes à la biodiversité est en principe le dernier recours dans le cadre d’un projet nécessitant la réalisation préalable d’une étude d’impact. Prioritairement, le maitre d’ouvrage doit prévoir dans son étude des mesures permettant de réduire les atteintes à l’environnement, à défaut des mesures permettant de les compenser. En pratique, la mise en place de mesures compensatoires est fréquente.

La compensation dure autant de temps que durent les atteintes portées à l’environnement à la suite des travaux. D’où l’intérêt de passer par l’ORE qui est opposable aux propriétaires successifs et permet donc de pérenniser les mesures compensatoires.



II. Le cadre juridique de l’obligation réelle environnementale

Un cadre juridique spécifique à l’obligation réelle environnementale a été défini à l’article L. 132-3 du Code de l’environnement.

A. La formation de l’obligation réelle environnementale

- Les parties au contrat

L’obligation réelle environnementale est un contrat conclu entre le propriétaire d’un bien immobilier et un cocontractant spécifique (une collective publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement).

- Le contenu du contrat

L’obligation réelle environnementale a pour objet le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de biodiversité ou de fonctions écologiques.

Au titre des mentions obligatoires, doivent figurer au contrat la durée des obligations, les engagements réciproques et les possibilités de révision et de résiliation.

Il s’agit d’un contrat à titre onéreux, mais rien n’empêche un équilibre des engagements réciproques. L’engagement du propriétaire est soit une obligation de faire, soit une obligation de ne pas faire. La contrepartie versée par le cocontractant est convenue librement.

- Le respect des droits des tiers

L’ORE doit être mise en œuvre dans le respect des droits des tiers à peine de nullité absolue. Deux tiers spécifiques ont été identifiés par le législateur. D’abord le preneur à bail rural qui doit donner son accord préalable au contrat, sous peine de nullité. L’absence de réponse dans le délai de deux mois vaut acceptation. Tout refus devant être motivé. Ensuite, concernant les chasseurs, la mise en œuvre d’une ORE ne doit pas remettre en cause leurs droits de chasse et leurs réserves cynégétiques.


B. Les effets de l’obligation réelle environnementale

L’engagement pris par le propriétaire dans une ORE a pour but le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de biodiversité ou de fonctions écologiques. Le propriétaire doit respecter ses obligations librement fixées avec le cocontractant. S’il s’agit d’une obligation de faire, le propriétaire n’est pas tenu de la réaliser lui-même. Il peut alors passer un contrat de prestation de service prévoyant que le prestataire est chargé de la réalisation de l’obligation. Il peut également prévoir que le preneur d’un bail rural réaliser cette obligation.

L’ORE est établie en la forme authentique et publié au service de la publicité foncière. Ainsi, le contrat est valable pour la durée convenue par les parties, même en cas de succession de propriétaires. En tant que charge réelle, elle suit le bien à chaque mutation et s’impose à son nouveau propriétaire.



En principe, au plus tard le 8 août 2018, c’est-à-dire deux ans après la promulgation de la loi n°2016-1087, un rapport sur la mise en œuvre de l’obligation réelle environnement et les moyens de renforcer son attractivité, notamment par des dispositifs fiscaux incitatifs, sera déposé par le Gouvernement.