Le vice caché est un vice qui rend impropre la chose à sa destination. La question de la mise en œuvre de la garantie a souvent été au cœur du contentieux de la vente et continue encore à l’être aujourd’hui. L’enjeu est important dans la mesure où la mise en œuvre de la garantie donne droit à minima à la restitution du prix ainsi qu’au remboursement des frais occasionnés par la vente. Mais si le vendeur n’ignorait pas le vice, il est également tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur. Aussi, la rédaction de clauses de non garantie n’est pas surprenante et même tout à fait légal. Il est ainsi possible de prévoir que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie s’il n’avait pas connaissance du vice.

Toutefois, la connaissance ou non du vice par le vendeur est strictement encadré par la jurisprudence. L’arrêt du 29 juin 2017 en est la preuve. Il s’agissait en l’espèce d’un vendeur non professionnel vendant un terrain exploité par le passé par son père. Exploitation qui quant à elle était professionnelle, à savoir celle d’un garage automobile. La découverte de cuves « fuyardes » dans le sous-sol contenant des hydrocarbures et des métaux lourds constituait ainsi l’objet du litige. Ne restait plus à l’acheteur qu’à démontrer que le vendeur avait bien connaissance du vice. Or dans cette affaire, une expertise certifiait qu’il était impossible pour les parties de diagnostiquer la pollution au moment de la vente. La cour d’appel pour sa part s’était détachée de cette analyse en condamnant le vendeur à réparation. Position contesté par le vendeur, le pourvoi en cassation ne manqua pas de critiquer la décision de la cour d’appel. Toutefois, cette interprétation souveraine des faits par les juges du fond s’impose à la cour de cassation si la décision est motivée. C’est justement sur ce point que la Cour de cassation rejoint la décision de la Cour d’appel. Le vendeur en sa qualité de dernier exploitant avait nécessairement connaissance des cuves. Pis encore, il ne pouvait en ignorer le vice les affectant.

Cette décision semble ainsi faire peser une présomption à l’égard du vendeur. Parce qu’il avait connaissances des cuves, il avait devait connaitre le vice. Or si une présomption de connaissance existe en présence d’un vendeur professionnel, tel n’est en principe pas le cas face à un vendeur non professionnel. Toutefois, la jurisprudence n’hésite pas selon les cas d’espèce à assimiler un vendeur profane avec des connaissances à un vendeur professionnel. La présomption faisant ainsi obstacle à la clause de non garantie. Quelle était donc la qualité du vendeur du garage ? Un profane, un profane avec des connaissances ou un vendeur professionnel ? Malheureusement, la Cour de cassation ne le précise pas. Cependant, en considérant qu’en sa qualité d’exploitant il ne pouvait pas ignorer le vice, il ne s’agissait pas d’un simple profane aux yeux de la Cour de cassation. Un doute subsiste donc quant à la qualité du vendeur et à la portée de la décision. La cour de cassation aurait-elle été aussi sévère à l’égard d’un simple profane ?

Pour ce qui est de l’acheteur, sa connaissance ou non du vice est également un élément déterminant dans la mise en œuvre de la garantie. Cependant, la pollution n’ayant été découverte que postérieurement à la vente, la connaissance du vice au moment de la vente n’était pas possible. A moins de s’interroger là encore sur la qualité de l’acheteur. En effet, un acheteur professionnel exerçant dans la même branche d’activité que le vendeur ne peut invoquer une telle clause dans la mesure où sa qualité de professionnel lui permet d’être avisé et de s’informer avant la vente. En l’espèce, la qualité de SCI faisait de l’acheteur un acheteur professionnel. Cependant, ce dernier n’exerçant pas la même activité que le vendeur, sa qualité de professionnelle n’empêchait pas la mise en œuvre de la clause.