Ainsi que l’explique Fabrice HAIAT « les dépenses énergétiques des locaux professionnels atteignent en moyenne 37€ par mètre carré et par an »*; les principaux postes de dépenses, et par conséquent leviers d’actions, étant la régulation thermique, l'exploitation des installations et l'éducation des utilisateurs. Selon ce spécialiste des systèmes intelligents de gestion des bâtiments, « la définition, la mesure et le suivi d'indicateurs dédiés à ces critères permettent de réduire (la) facture de plus de 20% ». C’est dans ce but qu’ont été développées diverses technologies qui permettent de collecter les consommations d’un bâtiment et d'en analyser l’origine. Elles permettent de savoir ce qu’un bâtiment consomme, de comparer ces résultats à ceux d’autres bâtiments, pour une météo et des usages équivalents, et par conséquent d’identifier des surconsommations, qu’elles soient dues à des erreurs humaines ou à des problèmes techniques. Mais, pour identifier les consommations excessives d’un bâtiment, il faut avoir en main toutes les données du fonctionnement et des consommations de celui-ci. C'est là une des plus grandes difficultés à entraves à la mise en place d'un bail vert ou d'une annexe environnementale. Nombreuses sont en effet les difficultés pratiques et techniques pour collecter et recouper les informations sur les divers postes de dépenses du bâtiment. Une telle collecte nécessite en effet :

- de mobiliser fournisseurs, bureaux d'études et architectes pour qu'ils fournissent les données sollicitées sur les caractéristiques des équipements installés dès lors qu'ils contribuent à la consommation en énergie primaire;

- d'effectuer des calculs de consommation s'agissant des baux à conclure : on l'a déjà dit, les informations fournies ne peuvent malheureusement être que théoriques, les consommations étant estimées en fonction des indications fournies par les fabricants des différents matériels utilisés ;

- d'installer, pour chaque local loué, des dispositifs individuels de mesure des consommations en eau, énergie et quantités de déchets générés.
Tout cela a un coût, qui peut d'ailleurs très vite s'élever. Pour mettre en place une annexe environnementale ou un bail véritablement utiles et performants, il faut avant tout réaliser une véritable « photographie » du bâtiment au moyen de plusieurs diagnostics préalables, à savoir un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble (DPE) (1.) et un audit de performance énergétique et environnementale (2.). Une fois ces diagnostiques posés, il sera possible d'intervenir sur plusieurs points, grâce à de nouvelles technologies dédiées (3.).



1- Le DPE

Aux termes de l’article L 134-1 du Code de la construction et de l'habitation, le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment. Pour l’instant, la réalisation et la production de ce diagnostic ne sont obligatoires qu’en cas de construction nouvelle, d’extension de bâtiments existants, de vente et de location d’un bien à usage d’habitation. Ce diagnostic s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à usage d'habitation ou commercial (CCI Paris-Ile de France (http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/environnement/sante-securite/diagnostics-immobiliers/diagnostic-performance-energetique). Il sera remis au locataire et c’est à partir de celui-ci que les deux parties pourront s’engager dans une démarche environnementale conjointe. Le DPE a précisément pour objectif de permettre aux acquéreurs et aux locataires de comparer et d'évaluer la performance énergétique d'un bâtiment, mais il n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur comme le locataire ne peuvent s'en prévaloir à l'encontre du propriétaire.

Le contenu du DPE varie selon l'âge du bâtiment. Il est obligatoire à partir du moment où l'immeuble est proposé à la vente ou à la location. Aux termes des articles 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation. Il doit notamment comprendre :

- les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;

- l'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;

- l'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause.


Autant d’informations très utiles pour établir un bail vert ou une annexe environnementale telle qu’elle est imposée par le code de la construction et de l’habitation et par le code de l’environnement.
Le DPE doit également comporter une évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ; une donnée pouvant cette fois servir à l’établissement du ‘’bilan GES’’, rendu obligatoire pour bon nombre d’entreprises. Le DPE indique nécessairement le classement du bâtiment par rapport à une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment concernée, ainsi que son classement en fonction de la quantité d'émissions de GES, pour ces mêmes usages. Enfin, le DPE devra être accompagné de recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée, accompagnées d'une évaluation de leurs coûts et de leur efficacité (article R.134-2 du Code de la construction et de l'habitation).
Bien que comportant beaucoup d’éléments très utiles, le DPE seul ne suffit pas pour établir une ‘’photographie’’ réaliste et complète du bâtiment sur lequel portera une annexe environnementale ou un bail vert. Ce DPE doit être couplé à un audit portant sur les caractéristiques environnementales du bâtiment au sens large.





2- Audits de performance énergétique et environnementale

Ce type d'audit constitue le préalable nécessaire à tout bail vert ou annexe verte. Afin de pouvoir se baser sur des données concrètes pour établir des documents comportant des engagements réciproques en vue d’une amélioration des performances énergétiques et environnementales de l’immeuble en cause, cet audit devra comporter une analyse de l'existant pour connaitre avec précision l'étendue des diverses consommations des uns et des autres ; mais également l'analyse de l'intégration des normes et des propositions d’axes d'amélioration. Il est important que cet audit soit aussi étendu et précis que possible, et qu’il complète voire affine les informations fournies par le DPE.

Il est également important, dans le cadre d’une gestion vertueuse d’un bâtiment (et même en dehors de tout bail vert ou annexe environnementale), que soient régulièrement réalisés de nouveaux audits, à intervalles réguliers, afin de connaitre l’évolution de la situation et de pouvoir identifier les progrès effectués ou à effectuer. La réalisation d’audits complets et fiables nécessite l’intervention d’entreprises spécialisées dans l’ingénierie thermique. Cependant celles-ci ont un coût, ce qui pose la question de la prise en charge de celui-ci. Cette question n’est pas tranchée par une règle de droit formelle ; il donc est recommandé qu’elle le soit dans les termes du bail ou de l’annexe verte.
On constate que des solutions existent pour identifier les domaines où il sera le plus judicieux d’agir, tant pour répondre à des objectifs de performances énergétiques et environnementales que l’on s’assigne volontairement, que pour pouvoir se conformer aux nombreuses obligations réglementaires existantes et à venir dans ces domaines. Les DPE et autres audits environnementaux et énergétiques déjà réalisés dans plusieurs entreprises nous permettent d’avoir une idée des éléments sur lesquels il serait bon d’agir.

On sait par exemple que les consommations énergétiques moyennes de bâtiments à usage de bureaux atteignent entre 300 et 500 kWh/m²/an et jusqu’à 1000 à 1200 kWh/m²/an dans les tours du quartier de La Défense à Paris. Un constat à rapprocher de la consommation énergétique maximale de 50 kWh/ m²/an, limite légale imposée à tous les bâtiments construits à partir du 1er janvier 2013. Si on se penche cette fois sur la question des déchets, un salarié du tertiaire en produirait 120 à 130 kg par an sur son lieu de travail, dont 70 à 85 % de déchets papier. Quant aux consommations d’eau, elles atteignent en moyenne 10 à 30 litres par jour hors climatisation et 100 à 225 litres par jours en cas d’utilisation d’une climatisation (selon une étude du Cabinet d’avocats FRANKLIN et des sociétés Vizelia et CELESTES, ‘’Bail vert : état des lieux’’, p 7).

Pour faire face à ses consommations très importantes, Véronique LAGARDE (Avocate associée et Responsable du pôle Développement Durable du cabinet Lefèvre Pelletier & associés, qui a eu la charge de rédiger le bail vert applicable aux locaux occupés par son cabinet) conseille « d’être accompagnés » par des entreprises spécialisées. «En effet, la modélisation de la consommation énergétique s’avère très complexe. Il est difficile de comprendre et d’exploiter les résultats quand on n’est pas un spécialiste. D’autant que notre immeuble est à usage mixte de bureaux et de commerces situés au rez-de-chaussée. Il était important de mesurer l’impact de ces derniers sur la consommation énergétique globale de l’immeuble, afin de pouvoir déterminer la répartition des charges. Au-delà des obligations réglementaires, nous avons décidé de faire réaliser une simulation thermique dynamique, afin de vérifier que le prévisionnel de notre consommation énergétique était bien similaire à la réalité de nos besoins. Cette comparaison nous a permis d’ajuster certains postes de consommation tels que le chauffage et la climatisation» (Véronique LAGARDE et Hicham LAHMIDI, http://lalettre.bureauveritas.fr/article/annexe-environnementale-des-baux-de-batiments-tertiaires-extension-a-l-ensemble-des-baux-en-cours.html).


Propriétaires, bailleurs et locataires, une fois informés de ces consommations grâce aux audits et DPE, sont libres de choisir le ou les domaines sur lesquels ils souhaitent agir. Ils seront aidés dans cette démarche par les recommandations formulées dans le cadre des DPE et audits, notamment en ce qui concerne les techniques à adopter ou les mesures à prendre vis-à-vis de leur personnel et des intervenants extérieurs. Afin que leurs démarches en faveur d’une amélioration des performances environnementales et énergétiques de leur immeuble soient lisibles et visibles par un maximum de personnes (personnels, intervenants extérieurs comme vis-à-vis des clients), propriétaires, bailleurs et preneurs peuvent avoir intérêt à obtenir des certifications dans ces domaines. Il existe plusieurs mécanismes de certifications, trop nombreux pour être détaillés ici. Toutefois, pour se limiter à deux exemples, les propriétaires peuvent être intéressés par l’obtention d’une certification environnementale de leur immeuble de type HQE (Haute Qualité Environnementale). Le bailleur ou son gestionnaire pourront quant à eux avoir intérêt à obtenir une certification de management de l’immeuble (du type ISO 14001). Or ces certifications exigent d’avoir, sur de très nombreux points, un comportement environnemental irréprochable. Les points examinés dans le cadre de la certification ne dépendant pas uniquement de l’une ou de l’autre des parties : lesdites certifications ne pourront être obtenues que grâce à des efforts combinés du bailleur et du/des preneur(s).

Ces efforts qui peuvent donner naissance à des stipulations contractuelles spécifiques. Il est d’ailleurs recommandé que le bail ou, à défaut son annexe, répartissent les obligations de chacun. A ce sujet, Marie-Noëlle MARAVA indique que le contrat de bail peut comporter une clause aux termes de laquelle le bailleur exigera de son locataire certaines installations d'éclairage, « car elles représentent entre 50 % et 70 % des consommations d'énergie d'une enseigne. (…) Et il pourra recommander du matériel et des contrats de maintenance pour ses systèmes de climatisation, autre gros poste énergivore » (Juliette GARNIER, "En 2012, les enseignes signeront des baux verts" 18 juin 2010, LaTribune, http://www.latribune.fr/green-business/l-actualite/437687/en-2012-les-enseignes-signeront-des-baux-verts.html).. En contrepartie, un locataire pourra choisir d’aider le bailleur à obtenir sa certification, par exemple en échange d’une baisse de ses charges. C’est d’ailleurs dans cet esprit de partage des efforts qu’a été rédigé l'alinéa 3 du l’article L. 125-9 du Code de l’environnement. Celui-ci dispose que : « l’annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés ».

Cet alinéa devrait donc conduire, à terme, selon B. WERTENSCHLAG (B. WERTENSCHLAG, ''LE BAIL VERT'', AJDI, OCTOBRE 2010, PAGE 694), à ce que les baux concernés par l'obligation d'établir une annexe environnementale comportent des dispositions relatives à des engagements en faveur d’une utilisation raisonnée des systèmes d'éclairage, de climatisation, de chauffage et d’eau, ainsi qu’aux modalités de transport des salariés du locataire. Selon ce même auteur, l’objectif des pouvoirs publics est d’engager les propriétaires et les utilisateurs dans un dispositif « gagnant-gagnant », tel qu’annoncé lors du Grenelle. Et les domaines sur lesquels preneurs et bailleurs peuvent s’entendre pour agir sont nombreux. Pour Véronique LAGARDE, « les dispositions légales fraichement publiées sur le reporting environnemental des sociétés cotés ou des grandes sociétés non cotées peuvent servir de benchmark pour nourrir l’annexe environnementale et donner au locataire un premier outil pour bâtir une politique interne, qu’il soit ou non soumis à cette obligation de reporting ». Peuvent s'y ajouter, nous l’avons dit plus haut, les critères utilisés par les indicateurs RSE internationaux fréquemment comme le « GRI » (Global Reporting Initiative) ou le système « EMAS » (Eco Management and Audit Scheme), notamment.

Par ailleurs, différents cabinets d’Avocats travaillent actuellement sur des projets de baux de ce type. On peut citer le cabinet franco-américain HERBERT-SMITH** qui propose la clause suivante, en matière d’émissions de CO2 : « bailleur et preneur s’engagent à obtenir une teneur en CO2 à l’intérieur de l’immeuble qui ne soit pas supérieure à la teneur en CO2 à l’extérieur de plus de … parts par million mesurées conformément au standard 62 1 2007 de l’American Society of Heating Refrigerating an Air Conditioning Engineers (« ASHRAE ») ou à toute autre norme équivalente » (http://www.ecocopro.com/2012/01/05/le-bail-vert-3/).

Ainsi que l’explique Nicolas REGNIER, « l'annexe environnementale donne la possibilité de prendre du recul sur le fonctionnement général du bâtiment et d'en analyser précisément l'historique des consommations. Cela peut permettre de détecter d'éventuelles surconsommations ou anomalies comme des fuites de fluides sur l'installation. Par ailleurs, cela est l'opportunité de mettre en place un système de mesure composé de compteurs d'énergie, afin d'informer les deux parties des consommations annuelles réelles des équipements présents »***. Or, pour mesurer des teneurs en CO2 à l’intérieur comme à l’extérieur d’un immeuble, des consommations d’eau ou d’électricité, il faut des outils technologiques adaptés.




3. le récent développement d'outils technologies de gestion des bâtiments

La loi Grenelle II, tant en ce qu’elle a porté création de l’obligation de réaliser un DPE ou de se doter d’une annexe environnementale, a fait apparaître de nouveaux acteurs dans le secteur de la performance environnementale et énergétique ainsi que des outils dits «intelligents». De plus en plus d’entreprises développent justement des outils dédiés à l’exploitation vertueuse d’immeubles verts, à l’image de Richards-Zeta Building Intelligence, Vizelia, Cisco (sous la bannière de Schneider Electric) ou encore de la société Avob ( pour Alternative Vision Of Business), pour ne citer qu’eux. Au point que l’on parle maintenant de « Green IT » ou ‘’technologie verte intelligente’’. Une technologie dédiée, qui repose « sur le postulat qu’adopter un comportement énergétique sobre c’est avant tout pouvoir mesurer en continu ses consommations » (Jérôme GIANOLI, ‘’Green-IT : Vizelia Green ou l’éco-performance d’un bâtiment par Internet’’, ginjfo.com, 13 Avril 2010, http://www.ginjfo.com/espace-environnement/green-it/composants/alimentations/green-it-vizelia-green-ou-leco-performance-dun-batiment-par-internet-20100413).
Ces entreprises proposent des systèmes numériques intelligents sous forme de logiciels et d’applications Internet qui s'appliquent à différents postes de consommation (IT, data center, etc.) et qui sont reliés à des capteurs. Ces derniers collectent en temps réel les données énergétiques du bâtiment comme la production et les consommations d’eau, de gaz et d’électricité.
Des données qui sont ensuite envoyées sur une plateforme internet puis combinées avec les caractéristiques du bâtiment (surface, volume, population).

L’utilisateur, à l’aide d’une connexion sécurisée, peut accéder à cette mine d’informations et les comparer avec d’autres bâtiments ou être alerté en cas de surconsommation. Il faut savoir que les seules dépenses énergétiques des locaux professionnels atteignent en moyenne 37€ par mètre carré et par an ; d’où l’utilité de ces technologies de l'information qui permettent d’agir sur ses consommations.
Concrètement, pour prendre le cas de la société Avob, cette dernière a lancé deux gammes de produits nommées Energy Viewer et Energy Server. Ces logiciels intelligents permettent de mesurer en temps réel les consommations énergétiques d'un bâtiment. Le modèle Energy Viewer décrypte les consommations, tandis que l'Energy Server engendre des consignes. Une version ‘’Building Energy Viewer for users’’ permet d'afficher ces informations. Physiquement, elles sont stockées sur une petite clé USB que l'on peut connecter à l'unité centrale de tout poste de travail. « Chaque salarié peut ainsi exprimer son ressenti sur la chaleur ou la luminosité de son bureau » (Marie-Amélie FENOLL, Le bail vert, un outil de dialogue et de performance, Décision Achats N°159 - 02/11/2012 (http://www.decision-achats.fr/Decision-Achats/Article/Le-bail-vert-un-outil-de-dialogue-et-de-performance-45283-1.htm). Ces nouvelles technologies permettent également la création de portails web de suivi énergétique, adaptés à chaque utilisateur, qui pourront connaitre leurs consommations et choisir d’agir en conséquence. « Chez PepsiCo, nous avons pu leur présenter des bénéfices concrets comme l'augmentation de l'autonomie de leur ordinateur portable », explique Myriam Petiot, responsable Support PepsiCo France.
Grâce à ces outils dits ‘’intelligents’’ une gestion optimisée du bâtiment devient possible, ce qui permet d’atteindre la logique « gagnant-gagnant » visée par les rédacteurs du Grenelle. Gagnant pour le propriétaire dont l’immeuble est plus attractif à la vente comme à la location et prend donc de la valeur, il vieillit mieux. Le locataire est lui aussi gagnant en ce qu’il a de fortes chances de voir ses charges diminuer, ou, au moins être mieux suivies et gérées.
Pour Nicolas Régnier « il faut cependant rester vigilant lorsque l'on aborde le sujet du comptage de l'énergie et manipuler les compteurs avec parcimonie. En effet, bien que très utiles pour distinguer les consommations réelles, encore faut-il que les compteurs d'énergies souhaités soient installés intelligemment. Ainsi, il est préférable de disposer de quelques compteurs fiables sur les postes de consommation « clés » d'une installation (refroidissement, chauffage, éclairage, production d'eau chaude) que de multiples points de comptage « incertains », rendant l'exploitation des données difficile, voire impossible pour dresser un bilan significatif des consommations réelles du bâtiment ».

Ces nouvelles technologies, si elles sont correctement utilisées, s’avèrent très utiles. Toutefois, on l’a vu, elles ont un coût qui peut s’avérer être un frein pour certains acteurs, soit qu’ils n’aient pas beaucoup de trésorerie, soient qu’ils aient fixés d’autres priorités pour leurs investissements. C’est pourquoi Jennifer THEVENIOT rappelle à juste titre que le bail vert ou l’annexe environnementale « n'a pas pour objet d'imposer au bailleur ou au preneur de réaliser des travaux de performance énergétique mais bien à minima de suivre les consommations et d'échanger périodiquement afin de prévoir des actions d'amélioration ».

* = Fabrice HAIAT (PDG de Vizelia, professeur à l'ESSEC), Les "baux verts": un bouleversement dans l'immobilier, lexpansion.com, 23 août 2010, (http://energie.lexpansion.com/habitat/les-baux-verts-un-bouleversement-dans-l-immobilier_a-39-4705.html).

** = http://www.herbertsmith.com/NR/rdonlyres/F0815F70-9B81-42E2-8D69-530252616CA9/0/ModèleHerbertSmithdeAAPE.pdf

*** = Nicolas REGNIER, dirigeant de la société GREEN SOLUCE, spécialisée dans l'accompagnement des entreprises et collectivités locales pour la rénovation énergétique de leurs bâtiments tertiaires, '' Retour d'expérience sur l'annexe environnementale : entre obligations et réelles opportunités'', Avis d'expert, Actu-Environnement.com, 26 novembre 2012 ; http://www.actu-environnement.com/ae/news/nicolas-regnier-annexe-environnementale-batiments-tertiaires-17136.php4.