Le nombre de baux verts signés en Europe est encore peu élevé mais en constante augmentation. Leur développement est particulièrement dynamique en France et au Royaume-Uni. Ce dernier étant certainement l'Etat membre de l'Union Européenne le plus avancé en la matière, nous allons étudier sa situation (1) avant de retracer rapidement ce qui se fait dans le reste de l'U.E., tout en sachant que dans ces autres pays, les baux verts se développent également, mais bien plus lentement (2).



1. Le Royaume Uni, précurseur européen en matière de baux verts :

Les pratiques détaillées ci-après sont celles de l'ensemble des territoires composant le Royaume-Uni, elles incluent donc l'Angleterre, l'Ecosse, le Pays de Galles ainsi que l'Irlande du Nord. Le Royaume-Uni dispose évidement d'une législation assez complète en matière de réduction des impacts environnementaux et d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Le gouvernement anglais a précisément adopté, en 2007, une stratégie pour un développement durable (The UK Sustainable Development Strategy ), complétée par une politique énergétique décrite dans lʼEnergy White Paper . Adopté en 2007, ce texte est complété, en Ecosse, par un plan d'action : lʼEnergy Efficiency Action Plan qui définit des mesures incitatives proposées par le gouvernement en faveur de l'efficacité énergétique. Ces mesures comprennent notamment le Carbon Reduction Commitment et le recours obligatoire à un système d'évaluation et de certification de la performance environnementale des bâtiments, le BREEAM .

A cela s’ajoute deux textes, ayant force de loi, qui imposent aux entreprises de communiquer diverses informations en matière d’environnement :

- l’article 417 du Companies Act de 2006 qui oblige les entreprises à inclure, dans leur rapport annuel de gestion, des informations sur les questions environnementales, lorsque celles-ci sont essentielles à la compréhension de l'activité de l'entreprise.
- et le Climate Change Act de 2008 , qui impose (articles 83, 83 et 85) au
gouvernement britannique d'adopter un règlement rendant obligatoire, pour la plupart des entreprises, la production de bilans sur les émissions de GES.

À cela s'ajoute la législation européenne qui impose, notamment au Royaume-Uni, de produire des certificats de performance énergétique chaque fois que des locaux commerciaux sont proposés à la vente ou à la location. Toutefois, afin de faciliter la compréhension de notre propos, nous détaillerons cette réglementation européenne dans un prochain paragraphe.

En ce qui concerne la réglementation nationale du Royaume-Uni, nous venons de voir que celle-ci est assez fournie en matière de performance énergétique et d’information en matière environnementale. Néanmoins, celle-ci n'impose pas, pour autant, la mise en place de baux verts ou de clauses environnementales. Certes, les baux dits ‘’verts’’ se développent de plus en plus outre-manche mais il ne s’agit que de démarches purement volontaires, initiées par les acteurs du secteur de l'immobilier. Parmi eux on trouve deux groupes d'experts, le CRIB et le Building Better Partnership (BBP) . Ces derniers sont à l'origine de plusieurs outils d'aide à la mise en œuvre du bail vert. Ils jouent donc un rôle très important de conseil et d'accompagnateur dans cette démarche, à l'image du CRIB qui a publié trois guides de bonnes pratiques pour la mise en œuvre du bail vert entre 2007 et 2009, ou encore du Green Lease Toolkit proposé par le BBP.

On constate, en pratique, qu'une large gamme de baux verts est actuellement utilisée au Royaume-Uni, en l’absence de toute documentation officielle. Dans ce pays, comme beaucoup d'autres d'ailleurs, le terme ‘’green lease’’ ou ‘’bail vert’’ est un terme employé d’une façon générique, qui recouvre une grande variété de formats ou de document. Peuvent, en effet, être assimilés à un bail vert : un recueil de bonnes pratiques en matière de bail vert, des modèles d'accord de performance environnementale entre propriétaire et locataire, de simples annexes environnementales à ajouter à la suite du bail ou encore des modèles de clauses vertes types à inscrire dans un nouveau bail ou en cas de renouvellement. Ce sont ces différentes ‘’options’’ que propose le "Green Lease Toolkit" publiée par le BBP. Il s'agit d'une boîte à outils pouvant être mise en place par étapes et qui comporte notamment des exemples de protocole d'accord types pouvant être établis entre locataires et propriétaires. C’est une solution plus simple qu'un bail vert, puisqu'elle consiste en un dispositif moins formel, annexé au bail, qui pourra être modifié de temps à autre et dont la force obligatoire est limitée (ce protocole d'accord ne lie pas les parties).

En ce qui concerne cette fois les clauses vertes ''types'' proposées par BBP, elles couvrent des domaines similaires à ceux du protocole d'accord, mais dans ce cas, les obligations sont adaptées à la durée du bail et lient les parties. L'approche recommandée par les experts du groupe de travail sur le BBP est donc basée sur une grande collaboration entre le propriétaire et le locataire. D'autant plus qu'il est impossible d'imposer la signature d’un bail vert ou de clauses environnementales puisque la législation anglaise ne le permet pas et que le droit anglais dispose qu’un tel dispositif ne peut être adopté qu'avec l'accord des deux parties.

Dans tous les cas et quelle que soit la formule choisie, celle-ci devra prévoir et organiser partage de données entre locataire et bailleur, mais également la mise en place d'un comité de gestion du bâtiment comprenant les représentants du propriétaire, du locataire et de tout agent de gestion impliqué dans le bâtiment. Ce comité a pour missions de définir un calendrier et de permettre aux différentes parties prenantes de travailler ensemble à l'amélioration de la performance environnementale et énergétique du bâtiment. Le calendrier devra contenir, idéalement, un certain nombre d'initiatives à entreprendre en matière d'énergie, de déchets, d'eau, d'audit énergétique, de transport, de nettoyage, etc.

Au-delà de ce ‘’light green lease’’, d’autres clauses « vert plus foncé » peuvent être ajoutées et notamment prévoir des objectifs précis, chiffrés, en matière d'efficacité énergétique et/ou l'obligation de maintenir ou d'améliorer les notes ou certifications obtenues par le bâtiment concerné. De même, le non respect de ces objectifs peut être couplé à des sanctions financières (augmentation des charges ou du loyer par exemple). Mais ces clauses vertes foncées sont peu communes au Royaume-Uni. En effet, c’est le système du protocole d'accord qui est majoritairement utilisé. Cette frilosité a été expliquée comme étant liée à la situation économique actuellement compliquée. D’autres commentateurs ont souligné le fait qu’hormis un noyau de propriétaires qui utilisaient et faisaient la promotion active des baux verts, de nombreuses personnes n’avaient pas connaissance de ce type de bail ou ne savaient pas comment en créer un. On comprend ici qu’il est important de bien informer les acteurs pouvant être concernés, mission importante que se sont donnée à juste titre le BBP et le CRIB, parmi d'autres acteurs.

Bien que la législation anglaise n'impose pas directement la signature de baux verts, celle-ci a un rôle fortement incitatif dans ce domaine, notamment au travers d'un nouveau programme en faveur de l'efficacité énergétique, précédemment évoqué et connu sous le nom « Carbon Reduction Commitment ou CRC» . Ce système de quotas d'émission de CO2 payants est récemment devenu obligatoire pour de très nombreuses entreprises du Royaume-Uni dont les activités ou les bâtiments émettent du CO2. Il sera très difficile de réduire les coûts engendrés par ce système sans mettre en place une collaboration efficace entre propriétaires et locataires de bâtiments. Et quel meilleur outil pour cela que le bail vert ?

Un même phénomène de législation qui incite indirectement mais fortement à la mise en place de baux verts se retrouve dans bon nombre d'autres pays de l'U.E.


2. Etat de la présence des baux verts dans les autres les Etats membres de l'Union Européenne :

Afin d'encourager le déploiement des baux verts à travers les Etats de l'Union Européenne, CMS, une organisation regroupant une dizaine de cabinets européens spécialisés dans le droit des sociétés, droit fiscal, la comptabilité-gestion et bénéficiant de l'expérience de spécialistes des réglementations et cultures locales propose un bail vert européen ''type''. Les équipes de CMS ont en effet étudié la situation juridique de huit pays (Belgique, Allemagne, France, Pays-Bas, Italie, Pologne, Hongrie et Royaume-Uni). Leur étude, publiée en mars 2013, fait état d'un nombre croissant de baux verts en Europe , surtout depuis septembre 2011. Ce guide élaboré par CMS propose vingt clauses "standard", que l'on retrouve dans de très nombreux Etats de l'U.E., et ceci dans le but de pallier aux difficultés induites par les fortes différences entre les législations nationales de ces Etats. Les domaines étudiés sont notamment la gestion durable de l'immeuble par le propriétaire et le locataire, les économies d'énergie, les caractéristiques écologiques particulières et leur influence sur les coûts opérationnels et les charges. Il ressort très clairement de ce document que les législations en la matière sont très différentes et que le concept de ''bail vert" a une signification très variable d'un état à un autre ; par conséquent, il n'aura pas partout le même contenu. Voyons ce qu'il en est successivement chez nos plus proches voisins, c’est-à-dire aux Pays-Bas, en Allemagne, en Espagne, en Italie, au Luxembourg et en Belgique.



a) Aux Pays-Bas :


Les baux verts sont assez répandus aux Pays-Bas. Cela étant, tout comme au Royaume-Uni, il n’existe pas de définition réglementaire des immeubles verts ou des immeubles basses consommations ni aucune disposition réglementaire relative au bail vert. Là encore, les baux verts mis en place sont issus d'une démarche volontaire, influencée, d'une part, par la réglementation européenne relative à l'efficacité énergétique et, d'autre part, par la recherche d'une meilleure maitrise des coûts attachés aux biens immobiliers. S'ajoute également, dans certains cas, la volonté de certaines entreprises de jouir d'une image positive grâce à des actions concrètes et sur lesquelles il est aisé de communiquer.

Aux Pays Bas, comme ailleurs en Europe, plusieurs études sont menées sur l'immobilier vert, essentiellement par des acteurs privés. C'est le cas du "service d'analyse des charges des bureaux" de Jones Lang LaSalle. Ce cabinet de consultants internationaux, expert dans les domaines liés à la Propriété, a récemment publié une étude qui suggère que les bâtiments ayant une classe énergétique élevée (A - C) n'ont pas automatiquement des coûts d'énergie et de services inférieurs à ceux des immeubles non verts, c’est-à-dire de classe D à G.

Toutefois cette étude précise que la signification statistique de ces chiffres est quelque peu limitée car seule une petite partie des bâtiments étudiés (75 sur un total de 272) se sont vu accorder un label énergétique, et parmi ceux-ci, seulement 24 (sur 272) ont étiquette énergie A - C. Le Cabinet précise qu'il donc est «difficile de tirer des conclusions sans équivoque», le panel de "bon élèves" n'étant pas assez large. Toutefois, le Responsable de la gestion de propriétés chez Jones Lang LaSalle aux Pays-Bas, Jac Bressers, s'empresse de recommander l'élaboration de baux verts, ce qui est pour lui l'outil le plus efficace pour diminuer les dépenses énergétiques d'un bâtiment. « Dans les portefeuilles examinés, nous voyons que le locataire et le propriétaire n'ont pas souvent adopté d'accords concrets sur l'utilisation durable, telles que les heures d'ouverture des bureaux et des périodes de temps et de parties de l'immeuble dans lequel les employés peuvent travailler pendant les soirées. […] Nous croyons que de nombreux bénéfices dans ce domaine peuvent être réalisé en utilisant un bail vert ».

Parallèlement, cette même étude du Cabinet Jones Lang LaSalle (qui devrait servir de base à l'élaboration de lignes directrices sur les baux verts) précise que l'avance importante des pays anglo-saxons, et en particulier de l'Australie, est en grande partie due aux lois et réglementations environnementales plus strictes de ces pays. Partant de ce constat, ajouté à celui que le marché, notamment néerlandais, est de plus en plus demandeur d'informations sur les baux verts, le gouvernement des Pays-Bas est intervenu. Le ministère de l'Intérieur hollandais a chargé un organisme privé, nommé ''NL Agency'', d'établir un programme visant à encourager les occupants et les propriétaires de maisons et d'immeubles à adopter des mesures d'économie d'énergie . Le contenu du guide est limité à ce qui concerne les baux commerciaux et ne couvre donc pas les logements. Il complète néanmoins favorablement l'action du gouvernement en faveur des économies d'énergie, du développement des énergies renouvelables et de la réduction des émissions de CO₂ par l'environnement bâti.

Ce même gouvernement Néerlandais, conscient du rôle clé de l'Etat en la matière, a également choisi de créer une plateforme internet ''Logement Durable'' qui a permis à plusieurs entreprises néerlandaises d'insérer des clauses vertes dans leurs baux ; on peut notamment citer Corio, Bouwfonds, CBRE, Jones Lang LaSalle ou encore DTZ .

A l'image de ce qui se déroule au Royaume-Uni et un peu partout en Europe, une coopération croissante s'organise aux Pays-Bas entre société civile, acteurs du marché et autorités locales en faveur des baux verts. C'est d'ailleurs dans cet esprit, qu'a été créé le Global Real Estate Sustainablity Benchmark et Conseil du bâtiment durable du néerlandais (DGBC ). Ce dernier, fondé en 2008, a pour objectif de doter le secteur du bâtiment hollandais d'outils permettant de mesurer la durabilité des bâtiments. Il a été décidé l'élaboration d'un référentiel permettant une évaluation uniforme devant également être accepté au niveau international.

Cette initiative a remporté un franc succès : les cinq "partenaires fondateurs" ont depuis été rejoints par près de trois cent soixante-dix autres participants représentant presque tous les secteurs de l'industrie. Après avoir consulté tous les participants sur le point de savoir quels critères utiliser dans un mécanisme de certification durable, ils ont conclu qu'ils étaient à la recherche d'un système indépendant, permettant des comparaisons internationales et qui saurait prendre en compte la situation locale (climat, les règlements de construction, etc.). Après avoir examiné diverses options internationales pour les bâtiments, le DGBC a choisi d'utiliser la méthode anglaise BREEAM comme base pour leur label de durabilité (cette méthode a permis la certification de plus de 100.000 bâtiments, dans une dizaine de pays). Depuis le premier label hollandais pour les bâtiments neufs est devenu opérationnel en Octobre 2009.

Le DGBC est par ailleurs membre de la "World Green Building Council" (WorldGBC) , qui encourage le partage des connaissances en matière d'immobilier vert, et il soutient également d'autres "Green Building Councils" internationaux, y compris ceux liés aux gouvernements belge, danois, français, allemand, islandais, polonais, roumain, russe et suédois. On a pu constater que le marché néerlandais soutient largement la mise en place de cette méthode, puisqu'en effet de plus en plus d'investisseurs internationaux choisissent d'investir dans des bâtiments avec un degré élevé de durabilité. A titre d'illustration, on peut noter les déclarations des dirigeants de Schiphol Real Estate qui estiment que ''la construction durable est d'une grande importance'' .



b) En Allemagne :

Outre-rhin, les baux verts sont une pratique assez courante. Cela étant, en Allemagne tout comme dans l'ensemble des pays membres de l'U.E., il n’existe pas de définition réglementaire des immeubles "verts" ou "basses consommations" ni aucune disposition réglementaire relative au bail vert. Toutefois, cela n'empêche pas bon nombreux d'acteurs du marché de l'immobilier de ce pays de considérer le sujet de la durabilité en général comme très important et en particulier pour ce qui est d'inclure de telles préoccupations dans l'ensemble des baux qu'ils peuvent être amenés à signer.



c) Au Luxembourg :

Le Grand-Duché s'est doté de plusieurs textes établissant la définition luxembourgeoise officielle d'un bâtiment basse consommation. Il s'agit des Règlements grand-ducal respectivement en date du 30 Novembre 2007 concernant la performance énergétique des bâtiments d’habitation et du 31 Août 2010 concernant la performance énergétique des bâtiments dits fonctionnels. Ce dispositif légal très fourni, associé à des acteurs économiques volontaires font que les baux verts sont assez répandus au Luxembourg, et que bien que leur proportion soit encore inférieure aux green leases britanniques, leur nombre va croissant.




d) En Espagne et en Italie:

Contrairement aux Etats étudiés ci au-dessus, l'Espagne comme l'Italie n'ont pas adopté de législation nationale en faveur de l'immobilier vert. Les seuls dispositifs existants à l'heure actuelle correspondent à la transposition dans leur droit interne des directives européennes relatives à l'efficacité énergétique. Ces pays n'ont pas non plus établi de définition officielle des bâtiments basse-consommation, bien que l'Espagne soit actuellement en train d'y réfléchir. En l'absence d'un cadre réglementaire contraignant dans ce domaine, il est logique de constater que les baux verts ou clauses environnementales ne sont absolument pas monnaie courante dans ces deux pays.




e) En Belgique :


La Belgique est dans une situation intermédiaire par rapports aux différents pays observés plus haut. En effet, les baux verts ne sont pas encore très courants dans ce pays, bien que la réglementation nationale relative à l'immobilier vert, à l'efficacité énergétique et à la réduction des impacts des activités humaines sur l'environnement y est assez fournie. Cette situation quelque peu contradictoire s'explique certainement par un manque de recul des acteurs belges en la matière. Il est d'ailleurs assez vraisemblable que, dans un avenir assez proche, ceux-ci choisiront d'avoir de plus en plus recours à des baux verts ou à des clauses environnementales, au regard des contraintes réglementaires grandissantes en la matière.

Il n'existe pas encore dans ce pays de définition uniforme des bâtiments basse consommation, chaque région belge ayant le pouvoir légal d'établir sa propre définition. En conséquence, cet Etat compte trois définitions différentes des bâtiments basse consommation. De plus, sous l’influence de la directive 2002/91/CE relative à la performance énergétique des bâtiments, ces trois régions ont adopté des normes relatives à l’obligation d’obtenir un certificat énergétique (certificat PEB) avant la vente d’un bien ou avant sa mise en location. Il en résulte, depuis le 1er Novembre 2011, que pour tous les logements et les bureaux de plus de 500 m², tout bailleur a l'obligation de faire expertiser son bien afin d’obtenir un certificat énergétique à annexer au bail. Sans ce certificat, il est en principe interdit au bailleur de louer son bien et il encourt des amendes administratives et pénales (ces dernières concernent tant le conseiller PEB défaillant que l’architecte ou le simple citoyen qui aurait omis de procéder à cette formalité ; les contrevenants sont passibles d’un emprisonnement de 8 jours à 12 mois et/ou d’une amende de 25 € à 25.000 €). Il importe également de préciser que la jurisprudence belge a déjà considéré qu’en cas de non-respect de ces règles, le bail pouvait être annulé par le Juge de Paix pour contrariété à l’ordre public. D’un point de vue civil, le défaut d’un tel certificat pourrait aussi être utilisé par un locataire qui contesterait les charges de l’immeuble qu’il occupe, par exemple.

Un autre levier de poids en faveur de l'immobilier vert est apporté par la législation fiscale belge, largement en faveur des investissements pour une utilisation rationnelle de l'énergie, ce qui incite, indirectement, les contribuables locaux à conclure un bail vert pour répartir les charges liées à ces investissements et les bénéfices qui en résulteraient. En effet, en vertu de l'article 145.24 du Code de l'impôt sur le revenu belge, une réduction d'impôt est accordée au propriétaire, au locataire, à l'usufruit-titulaire ou au titulaire du bail emphytéotique portant immeuble résidentiel et qui prévoit des investissements pour une meilleure utilisation, plus rationnelle, de l'énergie :

- une réduction d'impôt de 15% pour le remplacement de la chaudière ou du système d'eau et/ou de chauffage par un système fonctionnant à l'énergie solaire ;

- 15 % de réduction d'impôts également en cas d'installation de panneaux photovoltaïques pour transformer l'énergie solaire en électricité;

- une réduction d'impôt de 40% est envisageable pour des travaux d'isolation du toit, pour l'installation d'un double vitrage ou pour la réalisation d'un audit énergétique.


Enfin, au cours de ces dernières années, il semble que les démarches de certification des bâtiments ont gagné en popularité en Belgique, en raison notamment de la demande croissante sur le marché de bâtiments «verts» et d'une sensibilisation accrue du public et des investisseurs au sujet de la responsabilité environnementale des entreprises.

Il reste cependant que le cadre réglementaire belge, relativement limité, n'entraine pas la même pression en faveur de la signature de baux verts que ne le fait, par exemple, la réglementation du Royaume-Uni. En Belgique, comme dans l'ensemble de l'Union Européenne, c'est pour l'instant la liberté contractuelle qui prime et qui fixe les éventuelles actions ou obligations des propriétaires et locataires en matière de durabilité (matériaux de construction, efficacité énergétique, gestion des déchets et de l'eau, accès aux transports plus propres etc.) et de répartition des charges et coûts des travaux. Devant ces disparités et en l'absence de réglementation européenne harmonisée en matière d'immobilier "vert", le guide précité élaboré par CMS rappelle logiquement qu'il est recommandé d'adapter les clauses et notamment les clauses vertes d'un bail selon la situation locale, l'immeuble en cause et le type d'utilisation souhaitée.


Il important de ne pas perdre de vue que l'ensemble des Etats dont nous venons d'étudier les pratiques en matière de baux verts doivent également respecter la législation européenne. Celle-ci est de plus en plus fournie en matière d'environnement et de performance énergétique, ainsi que nous l'étudierons dans un prochain article.